Jsou nemovitosti skutečně nejlepší investicí? Data hovoří jasně

XTB Online Trading 11. 4. 2026

Investování do nemovitostí patří ve střední Evropě dlouhodobě k nejoblíbenějším způsobům, jak zhodnocovat úspory. Není se čemu divit. Vlastní bydlení má v tomto regionu silnou tradici a pro mnoho lidí představuje nemovitost nejjistější formu investice.

Na Slovensku žije ve vlastním přibližně 93 % domácností, v Česku zhruba 70 %, což je v obou případech nad průměrem Evropské unie. Otázka ale zní, jestli jsou nemovitosti skutečně tou nejlepší investicí, nebo zda v některých obdobích mohou být zajímavější akcie a ETF.

TIP: Recenze oblíbené investiční aplikace XTB

BONUS: Po aktivaci účtu u XTB mi zašlete potvrzení o registraci s kódem TRADECZ a získáte navíc měsíc zdarma na Discordu TCZ

Výnosy ukazují, že jednoznačný vítěz neexistuje

V posledních letech roste vedle nemovitostí i zájem o investování do akcií a ETF fondů. Důvod je jednoduchý. Jde o snadno dostupný způsob, jak investovat do světových trhů i s menším kapitálem.

Když se podíváme na data za posledních deset let, americký akciový index S&P 500 včetně reinvestovaných dividend přinesl průměrný roční výnos přibližně 15,9 %, což odpovídá celkovému zhodnocení kolem 338 %. Globální index MSCI World za stejné období vydělal v průměru asi 13,9 % ročně, tedy zhruba 266 % kumulativně.

Zajímavý je i delší pohled. Od začátku tisíciletí, tedy v letech 2000 až 2026, dosahoval S&P 500 výnosu kolem 8 % ročně a MSCI World přibližně 6,9 % ročně.

To je solidní výsledek i přesto, že trhy v tomto období zažily dvě výrazné krize, splasknutí technologické bubliny i globální finanční krizi.

U akcií samozřejmě platí, že procházejí lepšími i horšími obdobími, z dlouhodobého pohledu ale americký akciový trh historicky přináší výnos kolem 10 % ročně.

U nemovitostí je srovnání složitější, protože neexistuje jeden univerzální ukazatel celkového výnosu. Pokud ale vezmeme data Eurostatu, ceny nemovitostí za posledních deset let vzrostly na Slovensku přibližně o 120 % a v Česku téměř o 150 %.

Když k tomu připočteme odhadovaný hrubý výnos z nájmu ve výši 4 až 5 % ročně, dostaneme se orientačně na celkový hrubý výnos za dekádu kolem 200 až 228 % na Slovensku a 255 až 287 % v Česku.

Z těchto čísel vyplývá, že české rezidenční nemovitosti se výnosově přiblížily globálním akciovým indexům, zatímco slovenský realitní trh za nimi mírně zaostal. Nejlépe v tomto srovnání vychází americký index S&P 500, je ale fér dodat, že poslední dekáda byla pro americké akcie mimořádně silná.

Záleží i na likviditě, nákladech a investičním stylu

Samotný výnos ale nikdy není jediným kritériem. Nemovitosti i akcie mají odlišné výhody a nevýhody a každá z těchto tříd aktiv může v portfoliu plnit jinou roli. Historická data proto nedávají jednoznačnou odpověď, že jedna varianta je vždy lepší než druhá. Záleží na investičním horizontu, ochotě nést riziko, výši kapitálu i na tom, jak moc chce investor své investice aktivně řešit.

Nemovitosti mají výhodu v tom, že mohou přinášet stabilní příjem z nájmu, který se v čase často přizpůsobuje inflaci.

Zároveň umožňují využití finanční páky, což může výsledný výnos zvýšit. Na druhou stranu jsou méně likvidní, vyžadují vyšší vstupní kapitál a často i průběžnou péči a dodatečné náklady.

Akcie a ETF naopak nabízejí vysokou likviditu, nízké náklady a jednoduchý přístup k široké diverzifikaci. Investor může rozložit peníze napříč regiony, sektory i typy firem a zároveň má možnost investovat postupně i menší částky. Právě proto jsou pro mnoho lidí přirozeným doplňkem nebo alternativou k investici do nemovitostí.

Z pohledu dlouhodobého budování majetku tak nedává příliš smysl stavět nemovitosti a akcie striktně proti sobě. Obě třídy aktiv mohou mít v dobře diverzifikovaném portfoliu své místo.

A pro investory, kteří chtějí kombinovat výhody obou přístupů bez nutnosti kupovat konkrétní byt nebo dům, existuje ještě třetí cesta v podobě REIT fondů, tedy realitních investičních trustů obchodovaných na burze.